Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, dans un contexte de crise économique et financière, l’accès au logement pour tous est aujourd’hui en France au cœur de toutes les inquiétudes.

En effet, le logement est devenu au fil des dernières décennies un facteur de discrimination, de paupérisation, voire d’exclusion. Ainsi, les locataires, outre que leur taux d’effort est le plus élevé parmi toutes les catégories d’occupants, ont vu leur situation se dégrader nettement.

Quelque trois millions d’entre eux connaissent en effet un taux d’effort supérieur à 35 %, cet effort pouvant représenter jusqu’à la moitié de leur revenu. Le taux d’effort d’un quart des ménages les plus modestes est deux fois plus important que celui des ménages les plus aisés. C’est considérable !

Certes, il existe des disparités géographiques, mais le problème du logement ne concerne pas que les grandes métropoles. Ainsi, 11 % des ménages vivant dans des villes de moins de 100 000 habitants présentent un taux d’effort qui atteint également le seuil de 50 %.

Face à la persistance de situations de « non-logement », de « mal-logement » et de hausse exorbitante des loyers du parc privé, vous avez pris, madame la ministre, deux mesures concernant ce parc.

La première, un décret du 20 juillet 2012, porte sur l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation. La seconde est un nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Ce dispositif se veut, certes, plus social que ceux qui l’ont précédé, puisqu’il vise à proposer à la location des logements à loyers plafonnés. Il n’en reste pas moins qu’il coûtera plus d’un milliard d’euros aux finances publiques. Vous confirmez ainsi que l’engagement de l’État pour la construction repose sur le recours aux investisseurs privés. Est-ce la meilleure façon, madame la ministre, de s’attaquer à ce que vous nommez « l’économie de la rente » ? Nous ne le pensons pas.

De plus, ces deux mesures n’ont pas répondu aux besoins existants, au regard des objectifs contradictoires des acteurs concernés. Alors que les propriétaires bailleurs sont en quête du meilleur rendement pour leur investissement, les locataires doivent quant à eux concilier recherche de la qualité de vie et contrainte budgétaire. L’État, pour sa part, doit éviter les dérives d’un marché concurrentiel et assurer la justice sociale. Satisfaire à l’ensemble de ces contraintes n’est pas chose aisée, nous en convenons. C’est pourquoi nous attendons beaucoup de ce troisième volet législatif, bien que vous ayez annoncé que ce projet de loi ne coûterait rien.

Toutefois, madame la ministre, nous tenions à saluer votre volontarisme, dont le présent projet de loi porte la marque. En particulier, poser le principe d’un encadrement des loyers et d’un rééquilibrage des relations entre bailleurs et locataires, c’est reconnaître l’existence d’un marché malade, malade sous l’effet de la spéculation et de la recherche effrénée du profit, parfois au détriment du plus élémentaire respect de la dignité humaine. Ce phénomène a nourri ces dernières années un renchérissement excessif des quartiers centraux et péricentraux, qui oblige les classes moyennes et populaires à quitter ces zones et à s’installer toujours plus loin, renforçant ainsi l’étalement urbain.

De plus, la hausse du prix du foncier, et par conséquent celle des prix immobiliers, s’avère défavorable à la compétitivité de l’économie française. Le projet de loi de finances pour 2013 souligne en effet que les prix de l’immobilier sont à l’origine de surcoûts pour les entreprises, car, au-delà de la menace que fait peser le risque d’un effondrement de l’immobilier sur l’ensemble de l’économie, la croissance urbaine de plus en plus étalée, l’augmentation de la durée des déplacements quotidiens, les freins à la mobilité, ou encore les taux d’effort élevés consentis par les ménages pour se loger représentent des coûts individuels, mais aussi collectifs.

Ces prix anormalement élevés conduisent à l’endettement excessif de certains propriétaires modestes qui n’ont plus la capacité de faire face à leurs obligations, ce qui entraîne des tensions dans la gestion des copropriétés ainsi que leur dégradation, au profit de syndics et de gestionnaires de biens parfois peu scrupuleux. À cet égard, nous saluons les mesures qui ont été prises pour mieux encadrer la profession immobilière et pacifier les relations au sein des copropriétés. Nous nous associons également à votre volonté de développement et de valorisation de l’habitation participative.

En matière de protection des plus démunis, l’extension de la trêve des expulsions, mais sans la variation géographique, est une bonne chose, de même que le maintien de l’APL, l’aide personnalisée au logement, en cas d’impayés, ou le renforcement des procédures de prévention des expulsions. Nous nous réjouissons, à ce titre, de l’adoption en commission de notre amendement visant à interdire les expulsions manu militari.

Toutefois, des progrès restent à accomplir dans ce domaine, aussi avons-nous déposé des amendements tendant à interdire les expulsions de personnes confrontées des difficultés économiques et à étendre l’obligation de saisine des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ou CCAPEX, à tous les bailleurs.

Par ces amendements, nous voulons également revenir sur le dispositif permettant l’expulsion de locataires solvables en cas de sous-occupation d’un logement social introduit par la loi Boutin, loi que vous n’avez d’ailleurs pas remise en cause, madame la ministre, alors qu’elle a autorisé la perception de surloyers pour les locations de logements en HLM, un abaissement des plafonds de ressources pour l’accès à ce parc, ou encore la vente du patrimoine de logement sociaux.

Pour mettre fin à l’envolée des prix, qui amenuise le pouvoir d’achat des locataires, vous proposez la définition d’un loyer médian qui serait variable sur l’ensemble du territoire, avec deux tempéraments.

S’il part d’un bon présupposé, la réussite de ce mécanisme n’est cependant pas assurée. Ainsi, pour nous, ce dispositif présente l’inconvénient majeur de graver dans le marbre l’état du marché locatif à un moment où le niveau des loyers est anormalement élevé.

De plus, la définition du loyer médian de référence pose problème et restera de fait trop élevée, car elle s’appuie uniquement sur des données transmises par les professionnels de l’immobilier. Pour le diminuer, nous vous proposerons que ce calcul prenne également en compte les loyers du parc public, en excluant ceux des meublés et des micrologements.

Par ailleurs, madame la ministre, ce mécanisme, par un effet de ricochet, risque à terme d’entraîner un renchérissement des loyers s’il n’est pas bien verrouillé. Selon nous, le risque est que les propriétaires qui réclamaient des loyers bas se sentent autorisés à les augmenter au niveau des loyers médians et, pourquoi pas, au niveau du loyer médian majoré. En effet, rien n’indique dans le texte que le plafonnement spécifique pour les loyers à la relocation résultant de la loi de 1989, qui ne peuvent dépasser l’ancien loyer majoré de l’évolution de l’indice de référence des loyers, l’IRL, primera sur le dispositif législatif proposé. À moins que vous puissiez nous apporter des assurances sur ce point, nous vous proposerons donc d’intégrer dans ce projet de loi le principe du décret d’encadrement à la relocation.

Nous vous proposerons en outre de supprimer les majorations du loyer médian, car cet effet d’aubaine risque d’entraîner à terme le renchérissement des loyers dans toutes les zones concernées et pour tous types de logement. L’effectivité de l’encadrement des loyers en serait gravement affaiblie, ce dispositif se contentant d’accompagner la hausse des loyers, ce que nous pourrions fortement regretter !

Enfin, madame la ministre, il faut garder à l’esprit que ce mécanisme repose sur une démarche du locataire. Or celui-ci, notamment en zone tendue, n’entreprendra que très rarement les recours nécessaires, étant donné la difficulté de se reloger ; qui plus est, votre texte ne prévoit aucun moyen humain pour s’assurer que l’encadrement que vous proposez est bien respecté.

Au vu de la situation actuelle, il faut que les loyers baissent, ne serait-ce que par comparaison avec les autres capitales européennes. C’est pourquoi nous vous proposerons un gel des loyers, pendant trois ans, tant dans le secteur public que dans le secteur privé.

À cet égard, comme le souligne le Conseil constitutionnel, le droit de propriété a connu une certaine plasticité à travers notre histoire et n’est donc pas absolu. En effet, la jurisprudence du Conseil distingue la privation du droit de propriété de la limitation des conditions de son exercice. L’article XVII de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen n’exclut pas que le législateur puisse apporter des limitations à l’exercice de ce droit.

De surcroît, vous le savez madame la ministre, près de 72 % des Français sont aujourd’hui favorables à un gel des loyers limité dans le temps. Comme vous l’avez rappelé, les propriétaires privés possèdent « un patrimoine moyen plus de trois fois supérieur à celui de l’ensemble des ménages » et « deux tiers d’entre eux jouissent d’un niveau de vie supérieur à celui de 80 % de la population. » Avouez qu’un gel des loyers ne serait donc qu’une juste contribution de leur part à la solidarité nationale, après des années de cadeaux fiscaux !

Fondamentalement, la crise du logement actuelle ne pourra être contenue que par une régulation contraignante du marché et le problème principal reste le renforcement de l’offre, qui n’est malheureusement pas prévu par le présent projet de loi. Qu’en est-il aujourd’hui de la volonté du Président de la République de construire 500 000 logements en 2013 ?

M. Philippe Dallier. Bonne question !

Mme Mireille Schurch. Concernant la garantie universelle des loyers, la GUL, il existe actuellement deux types de dispositif pour les propriétaires : la garantie des loyers impayés et la garantie des risques locatifs. Ces deux mécanismes, vous l’avez vous-même souligné, ne fonctionnent que très partiellement. La GUL se veut donc un mécanisme universel de protection des bailleurs contre les impayés, ce qui, j’y insiste, est une bonne chose pour les petits propriétaires.

Toutefois, le présent projet de loi laisse planer de nombreuses incertitudes en renvoyant à une multitude de décrets ultérieurs. Il est sûr, en revanche, que cette « garantie » serait payée par les bailleurs et les locataires à hauteur de 1 % du montant du loyer chacun, sans que cela puisse faire l’objet d’une vérification.

Si les bailleurs disposent, avec la GUL, d’une réelle assurance en cas d’impayés, les locataires devront quant à eux rembourser leurs impayés dans tous les cas. Ce dispositif apparaît à ce titre particulièrement déséquilibré, d’autant que c’est à la GUL de déterminer si le locataire est de bonne foi ou non. C’est pourquoi nous proposerons l’intégration de représentants des locataires, qui détiennent une solide expertise, dans le conseil d’administration de la GUL, ainsi que la suppression des pénalités de retard pour impayés, véritable « double peine » appliquée à des personnes en situation déjà très difficile.

Enfin, la GUL risque de stigmatiser un peu plus les locataires fragilisés, puisque l’inspection générale des finances recommande la création d’un « fichier des baux » pour écarter les mauvais payeurs du dispositif et en garantir l’équilibre économique. Concrètement, avant de louer, le bailleur devra s’assurer que son futur locataire n’est pas inscrit au fichier des mauvais payeurs. En cas d’impayés, ce rapport recommande la saisie sur salaires, comptes bancaires ou allocations familiales. Après le fichier positif en matière bancaire, c’est donc un fichage des pauvres à grande échelle qui nous est proposé. Cette mesure nous paraît des plus dangereuses. Nous regrettons que les effets les plus dévastateurs de la loi Boutin n’aient pas été remis en cause, mais nous en reparlerons plus longuement au cours des débats.

Nous attendons beaucoup de ces derniers et nous serons très attentifs, dans les prochains jours, à l’évolution du présent projet de loi, même si nous pensons que ce n’est pas le secteur privé qui sortira le pays de la crise du logement que nous connaissons.

Un bilan d’étape serait opportun, madame la ministre, afin d’évaluer les conséquences de l’encadrement des loyers à la relocation ainsi que celles des différentes politiques fiscales incitatives, qui ont pesé sur les finances de l’État sans produire le moindre effet en termes de baisse effective des loyers ou de ralentissement de leur hausse.

Pour notre groupe, les politiques à mettre en place doivent fluidifier l’accès aux logements existants, stimuler la construction et s’appuyer sur un parc public renforcé. Pour construire plus, il faut donc mobiliser davantage de foncier non-bâti, mais aussi densifier. Or, sur ce point, la déception est forte au regard des débats qui s’étaient tenus dans cet hémicycle l’an dernier. En effet, le projet de loi n’apporte aucune vraie réponse à la question foncière, car il se limite, pour l’essentiel, à des améliorations très techniques et très marginales, notamment sur le droit de préemption. Or la question foncière est décisive, car elle détermine les prix de l’immobilier et donc le niveau des loyers.

Sur le fond, les réformes successives de la fiscalité locale et la crise que nous traversons rendent de plus en plus difficile l’exercice du droit de préemption par les collectivités locales qui ne disposent tout simplement plus des ressources pour l’exercer. Il est donc difficile de croire que ces seules mesures permettront de dynamiser ce droit. Le projet de loi aurait dû s’engager à la création de nouveaux outils fonciers et à un travail réel sur la définition même de la valeur foncière. Il est urgent notamment de redéfinir le rôle de l’administration des domaines qui aujourd’hui fixe le prix des parcelles en fonction des prix du marché.

De plus, des mécanismes doivent être inscrits afin de lutter contre la spéculation foncière en bloquant la valeur des terrains au moment de la définition d’un projet d’aménagement. À cet égard, nous proposons de sanctuariser des terrains dans un but de construction de logement à travers la création d’une agence nationale foncière,…

M. Philippe Dallier. Une de plus !

Mme Mireille Schurch. … afin de figer les prix du foncier. Nous vous proposerons aussi d’encadrer l’enrichissement sans cause, dans le cadre d’opérations d’aménagement, et d’étendre le droit de préemption.

En ce qui concerne le volet urbanisme, ce texte confirme la volonté de renforcement des compétences des intercommunalités au détriment des communes, ce qui s’inscrit dans le projet de décentralisation proposé par le Gouvernement. Au final, toute la politique du logement et de l’utilisation des sols est confiée aux intercommunalités ou aux métropoles.

Nous sommes, à ce titre, opposés à la création d’un PLU intercommunal obligatoire. Les maires ne seraient-ils plus en capacité d’exercer ce droit pourtant fondamental qui leur est confié jusqu’à aujourd’hui ? Cette idée se nourrit d’une forme de déconsidération, voire de mépris pour ces élus, ce que nous ne pouvons accepter.

M. François Grosdidier. Très juste !

Mme Mireille Schurch. Nous pensons que le PLU intercommunal doit demeurer une possibilité, une compétence optionnelle comme aujourd’hui, fondée sur la création d’intercommunalités de projet et non de contrainte.

M. Jackie Pierre. Très bien !

Mme Mireille Schurch. La validation d’un PLU par les conseils municipaux doit rester la règle. Nous avons déposé des amendements en ce sens.

De plus, ce mouvement vers plus d’intercommunalité s’accompagne d’un désengagement de l’État qui rompt avec les précédentes expériences de décentralisation. J’en veux pour exemple le rehaussement du seuil à partir duquel les communes peuvent prétendre à un soutien de l’État pour l’instruction des autorisations d’urbanisme. Or l’État est le garant de l’égalité sur l’ensemble du territoire et, à ce titre, il doit soutenir les communes dans leurs politiques d’urbanisme. C’est pourquoi nous avons proposé de renforcer les moyens financiers des collectivités territoriales – une proposition de loi déposée par mon collègue Gérard Le Cam tendait à établir un traitement plus égalitaire entre les communes –, tout en rappelant que l’État doit rester le garant de l’égalité sur l’ensemble du territoire et qu’il doit, à ce titre, soutenir les communes dans leurs politiques d’urbanisme.

Dans le même ordre d’idées, nous avons déposé des amendements afin de maintenir la responsabilité de l’État à la fois sur le droit au logement opposable, ou DALO, et sur les politiques d’insertion et d’hébergement qui constituent des missions régaliennes.

En conclusion, nous serons attentifs à ce que ce projet de loi ne soit pas une simple mesure médiatique d’affichage de la bonne volonté du Gouvernement. En effet, outre le contexte économique et la nécessité de garantir à tous un accès au logement, il faut aussi garder à l’esprit que la Commission européenne a décidé de faire la guerre au logement social en censurant la politique universaliste pratiquée au Pays-Bas. Cette question présente un intérêt particulier dans la mesure où, dans notre pays, l’Union nationale de la propriété immobilière a déposé en mai 2012 une plainte auprès de la Commission européenne dénonçant les distorsions de concurrence induites sur le marché du logement du fait des organismes d’HLM. Nos amendements visent toujours à garantir et renforcer le droit au logement, et à rappeler, madame la ministre, que le logement n’est pas une marchandise, mais un bien essentiel pour nos concitoyens.